德商邹康：“不算账”先生

原标题：德商邹康：“不算账”先生

　　“我们只看地，不算帐。”这句话出自川企德商集团一位高管之口。

　　在房企普遍缺钱的当下，此话说得格外豪气。然而，德商本身体量并不大，放此豪言，底气从哪里来？

　　事实上，德商大手笔拿地是真，不算帐却是假。市场压力下，德商不得不“搭”上各路房企，借此分一杯羹。

　　1月8日，晨曦基金对外投资了成都一家房地产开发公司成都德容置业有限公司(简称“成都德容”)，占股33%。另两大股东为成都花隆置业有限公司和成都德时置业有限公司，分别占股34%和33%，背后为花样年和德商。

　　一年前，成都德容以15.94亿元的价格摘得成都天府新区1宗商住地。紧接着，花样年向成都德容出资1000万元，成为其股东，联手打造位于该地块的德商花样年·碧云天骄项目。

　　这并非孤例。仔细留意会发现，过去几年，活跃于土拍市场的德商地产，背后有不少房企身影。其对外投资37家子公司，仅有4家是100%全资拥有。

　　令外界最为好奇的是，这家并不为全国所熟知的成都本土房企，能逆周期激进拿地，支撑其扩张背后的资金又来自哪里？

　　从互联网到房地产

　　德商创始人邹康现年51岁，早年在四川省夹江水工机械厂做工人。1992年，他辞掉“铁饭碗”前往深圳，成为深圳裕基电子的一名文员。两年后，他再次回到成都，在成都奥尼斯特电子有限公司任总经理，主营业务为卖电脑。

　　1999年，邹康拉拢杨彬等友人共同创业，成立华诚信息产业有限公司(德商集团前身)，搭建自己的资本版图。

　　华诚信息成立后，主要为银行、电信、政府开发行业应用软件，并提供PC、小型机、网络设备、存储设备。2004年起，华诚信息正式进军互联网行业。

　　当然，互联网的钱并不是那么好赚。2005年前后，成都大规模旧改，邹康把眼光投向了房地产，并于次年成立成都德商置业有限公司和成都德嘉置业有限公司(已“注销”)。

　　其中，德商置业由成都德商渊谋控股(集团)有限公司和邹康各持股80%、20%，其中大股东由邹康、杨彬、邹健、钟馨分别持股89.4%、6.2%、2.5%、1.9%。穿透股权可知，德商置业的最终受益人为邹康，其持股91.5%。

　　成立10年来，德商默默无闻，甚至无缘入榜房企TOP 200。直至2017年8月，经过92轮竞价，这家四川小房企以8.6亿元打败了保利、招商、万科、中海、碧桂园等10余家房企，拍得中山市一宗商住地，溢价率达149%。

　　如此高的溢价抢地，在当时楼市火热的大潮中，让一线房企乃至媒体们都刮目相看。此次拍卖也拉开了德商向全国进军的序幕，之后屡屡在土拍市场高价拿地。

　　2017年，德商走出成都的同时，还制定了一个2020年上市的规划。但无奈空有凌云壮志，却无足够的实力。如今引入知名房企，借力大财主，这是小房企德商的无奈，也正是其打的如意算盘。

　　在刚刚过去的2020年，德商置业在土拍市场延续了往年的风格。自1月斩获的成都天府新区地块后；4月和5月，德商相继在江苏常州和无锡出手竞得两宗地块 ；8月，德商置业首进武汉，以16.47亿元夺得光谷中心城地块，一举刷新光谷东地王纪录……

　　它在土拍市场一如既往的高调风光，颇有财大气粗的意味。不过，土拍市场出尽风头的德商，为自己拉来了不少大财主。

　　据乐居财经不完全统计，德商已与四川交投、花样年、弘阳、蓝城、电建、彰泰、新希望地产等成为合作伙伴。

　　事实上，联手大房企，是德商扩张之路中的老“套路”。

　　德商置业还在加码文旅。2018年5月，德商通过收购云南那勐勐情怀小镇开发建设有限公司(简称“那勐勐情怀小镇”)的67%股权，成为其控股股东，由此进入文旅产业。2019年8月，德商那勐勐国际旅游度假区正式揭牌。

　　2020年9月-11月，德商置业先后四次质押了那勐勐情怀小镇的股权，出质数额高达1.31亿元，质权人均为成都富森美商业保理有限公司，它是上市公司富美森的全资子公司。

　　隐秘“补血术”

　　高价拿地、进军文旅，是需要大笔真金白银。德商的钱从何处来？

　　对于大多数房企而言，资金来源分三部分：其一，来自销售回款；其二，来自公司股东资本增资及股东借款，其三，来自外部融资，比较常见的是银行借款，以及通过增资或股权转让引入外部股东，还有信托、资管、永续债等。

　　拆东墙补西墙，曾是邹康的惯用伎俩。去年，其物业板块德商股份(837976)及子公司向邹康控制的企业提供两笔借款、共计4880万元，构成资金占用，未及时进行信息披露，德商股份及邹康等人被股转出具警示函。

　　此外，据乐居财经获悉，整个德商集团业务版图上，还有重要一块就是金融投资或PE、VC股权私募投资板块。

　　该板块为德商资本(全称“四川德商财富投资管理集团有限公司”，注册资本3亿元，成立于2014年，前三大股东为邹康、杨彬和王美荣，分别持股86.25%、4.80%和2.90%。

　　德商资本标榜自己为“四川最大民营投资机构”，资金管理规模超过10亿，专注于移动互联网、智能硬件、大健康、现代服务业、文化娱乐、旅游、体育等领域。

　　但乐居财经查阅获悉，德商资本与德商置业无任何股权上交集。换言之，它并不是地产的输血通道。

　　究竟它真正的融资渠道是什么？

　　公开信息显示，德商股权出质信息达28条，从中可看出，其资来源主要是银行、信托和资管公司，包括中国民生银行、广发银行、四川信托、上海爱建信托、平安信托、深圳安创投资管理有限公司、日照旭慧企业管理服务中心(有限合伙)等。

　　其中，合作最紧密的当属上海爱建信托。2017-2019年，德商至少6次向上海爱建信托出质股权以获得融资。

　　德商在2019年3月拿下的茶店子地王，通过爱建信托融资5.5亿。此外，位于成都天府新区的御府天骄、位于高新中和的御璟天骄，背后也少不了爱建信托的“输血”。

　　去年爆雷的四川信托，也是德商融资的重要渠道。德商在中山的地王项目“中山樾玺”，背后就有四川信托6.75亿元的融资支持。

　　此外，据长安信托官网显示，有一款名为长安权·德商置业三圣乡投资集合资金信托计划的产品，发行规模16亿元，收益率达8.5-11.5%，期限2年。

（文章来源：乐居财经）