成都低价盘集中入市 有望平抑房价涨幅

原标题：成都低价盘集中入市 有望平抑房价涨幅

　　与全国多地“金九银十”楼市不温不火相比，2019年成都楼市的“金九银十”颇为热闹。

　　《中国经营报》记者从成都房协网处获悉，9~10月，新开盘数量近200个，入市房源总量逾4万套，接近今年第一季度新建商品房总上市房源数量。

　　与此同时，后续还有71个楼盘及数万套房源等待预售。其中，不乏“待字闺中”多年的“神盘”与低价盘。

　　比如10月21日，位于天府新区热门区域兴隆湖的天投东鑫苑取证，相较周边二手房突破2.7万元/平方米的价格，其最高单价仅为周边二手房价格的一半。

　　事实上，业内人士向本报记者解释，每年的“金九银十”表现如何都无法脱离当年或近年当地的调控政策，如今成都作为房价调控重点区域，政策并未松动。尤其是国家统计局9月份披露的数据显示，成都新建商品房价格涨幅排名前列，低价盘相继入市有望拉低全年均价。

　　多项目上演“清仓”促销

　　记者统计成都房协网披露的数据发现，今年9月，成都新开盘124个，房源数量25783套，10月截至发稿，新开盘数量为71个，房源数量19600套。也就是说，“金九银十”期间，成都共推出45383套房源，接近今年一季度新房上市总量。

　　同时，在房源上市价格上，开发商几乎“自砍三刀”。10月15日，成都房协网数据显示，绿城旗下绿城·诚园一期项目取证，共计357套房源，包含110平方米和125平方米的套三户型，以及166平方米的套四户型，预售价格约17100元/平方米(含3699元~3899元/平方米的精装修)。在长期关注成都楼市的四川知道总经理郭洁看来，这几乎是“赔本赚吆喝”。

　　据悉，2017年11月14日，绿城联手成都城投，经过37轮混战后，以10990元/平方米的楼面价竞得怡心湖175亩住宅兼容商业用地，才有了如今的绿城·诚园。

　　“这块地楼面价不低，还包含无偿移交的公建配套，如果把这些捐建的部分成本分摊到每平方米上，土地的成本应该是12500元/平方米。”郭洁表示，再加上不低于5000元/平方米的建安成本、景观成本，在未计算财务成本、管理成本、营销成本的情况下，绿城·诚园清水成本价已经达到了17500元/平方米，比其目前发布的精装价格还要高。此外，低价排队的楼盘仍在堆积。公开资料显示，10月之后，等待入市的楼盘多达71个，房源数量也以万套计。其中，长期吊足消费者胃口的“神盘”项目也在这次楼盘“开闸”中姗姗来迟。

　　10月21日，天府新区核心地段的川发天府上城、天投东鑫苑等5个楼盘拿证；10月22日，上半年搅动楼市的仁恒滨河湾、华润悦玺，以及3年未开盘的华熙528艺术村等7个楼盘同时取证，为此，成都商品房中介的朋友圈活跃度一度飙升。

　　据了解，上述面世盘中，销售均价更令人意外。资料显示，天投东鑫苑由成都天投地产开发有限公司操盘，地处兴隆湖的东南侧，旁边是鹿溪河及鹿溪智谷、独角兽岛，紧邻已经交付的天投北鑫苑。而贝壳网数据显示，目前天投北鑫苑二手房价已攀升至27233元/平方米，即将开盘的天投东鑫苑最低单价11748元/平方米，最高单价仅为15173元/平方米。

　　而在今年6月，仁恒滨河湾万人摇号的火爆场面还未完全消散，新一期的房源就再度推出。据悉，这一次，仁恒滨河湾精装均价区间20187元~22193元/平方米，楼盘二手房成交价已经达到了35000元/平米以上，15000元/平方米的剪刀差吸引众多潜在购房者。

　　拉低市场整体均价

　　对于此次成都“金九银十”楼市状况，多位业内人士表示，这背后潜藏着市场周期与政策调控等多种因素。

　　公开资料显示，2016年下半年，成都限购前期，楼市迎来大爆发，供应量处于高位，“金九银十”效应明显；随后，2017~2018年，成都楼市开始全域限购，政策调控进入严苛期，“金九银十”成交不升反降。直至今年，尽管成都调控仍在继续，但低价盘的大量供应依然推升了市场情绪。

　　据悉，10月21日，国家统计局在其官网公布了《2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，数据显示，成都新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.7%，涨幅排名70城前列，这也是连续第18个月环比上涨。之前，成都7月份该指标环比涨幅1.3%，在全国排名第五。

　　与此同时，本地第三方机构四川大成发布的市场监测数据也指出，成都新房价格或具上涨压力：2019 年第三季度，成都新建住宅成交均价为11677 元/平方米，环比微涨0.9%。其中，一圈层成交均价为17376 元/平方米，环比小幅下跌1.8%；天府新区成交均价为15344 元/平方米，环比微涨0.6%；二圈层成交均价为12152 元/平方米，环比上涨4.2%；三圈层成交均价为7918 元/平方米，环比微涨0.5%。

　　对此，业内一位不愿具名的分析师坦言，眼下成都楼市涌现的低价楼盘对拉低楼市整体均价作用明显，抑制成都新房均价上涨过快，稳定楼市。并且，过去3年成都土拍市场高价地块层出不穷，只有低价楼盘迅速清空，高价地块才能迎来更好的发展空间，避免了高、低价楼盘的市场竞争。

　　锐理数据统计显示，2016年1月~2019年8月“大成都”共成交77宗住宅万元地块：2016年5宗、2017年32宗、2018年18宗，今年1~8月22宗，主城区土地破万已成为常态。7月31日，位于锦江区林家坡片区的一宗地块，最终成交的地价将成都最高楼面价刷新至19800元/平方米。

　　记者了解到，今年来让成都楼市首次沸腾的“地王”还要追溯至3月12日。彼时，断供两年的金牛区茶店子迎来49.9亩商住地拍卖，引来36家开发企业竞争。56轮竞价后，成都德商置业有限公司以楼面价17200元/平方米竞得。随后，成都土拍每月“地王”一更几乎已成市场“惯例”：5月及6月，地王楼面价分别为18400元/平方米、18512元/平方米。