贷800万还1615万！北京将迎年内第5次上调房贷利率

今年3月份各地再次上演楼市调控大战，相比去年国庆节的一轮调控，这次出击，的确让更为驯服了房价这匹脱缰野马。

从5月数据看，北京二手房市场量价齐跌，网签数字跌至27个月以来最低点，而初见成效的调控下，房贷政策立有一功。

券商中国记者采访北京地区的四大行和股份制银行后发现，2017年以来，北京市场房贷利率共调整了4次，首套房贷款利率分别是85折-9折-95折-基准，目前，民生银行(600016)甚至将利率上调了10%，其他银行表示也会跟进。而二套房各家银行已经全面实行最低基准上浮20%。

北京各银行将继续上调房贷利率

“我们一般不是第一个动，市场动了我们会跟着动，马上会有第5次调整，首套贷款利率实行最低基准上浮10%。” 某金控系股份制银行人士说。

作为北京地区首个上调首套贷款利率的民生银行，其首套基准上浮10%，二套基准上浮20%的利率政策，将于6月5日起正式实施。

“现在房贷利率变化特别快，一周之后可能又有变化。”某大型国有银行人士说。

北京地区房贷政策除了利率有上调趋势外，审批上也在趋严，一家大行和一家总部坐落于南方的股份制银行均对记者表示，目前房贷额度有限，审批制度比以前更加严格。

链家地产某经纪人称，目前北京的各家银行基本都还是首套基准，二套上浮10%，但首套房的首付比例已经上调至40%，最低也就35%，而二套房的首付比例为8成。

如果贷款利率全面上调，假设贷款800万，还款期限30年，原来月供42458元，首套上浮10%后，每个月就要多缴2414元，意味着每年还贷比以前要多还近3万元。

此图为首套房利率上浮10%

　　此图为首套房基准利率

从上图可以看到，贷款800万，30年还本付息要1615万。

某国有大行零售部人士甚至悲观的认为，未来或有可能出现购房者宁愿选择缴纳违约金，也要弃房而逃的情况。

不少业内人士都表示，当下的市场，现金为王。

北京5月网签数量环比大跌60%

5月份，北京房地产市场颇为低迷，不少中介经纪人业绩挂零。

从数据来看，量价齐跌，5月份，北京二手住宅网签量为1.1万套，环比骤跌60%，为27个月新低。二手房成交价环比亦下跌2.4%，在有交易量的12个区域中，8各区域的价格都出现了下跌。

中原地产首席分析师张大伟表示，“整体而言，北京价格的调整才刚刚开始，因为毕竟楼市调控才刚刚两个月，从未来的趋势来看的话，应该会在7、8月份，在楼市这么一个惯常的淡季会表现得更明显一些。”

年初至今一线和核心二线销售量普遍萎缩。

天风证券宏观团队负责人宋雪涛表示，本轮房地产调控后，一线和核心二线销售面积在深度收缩，具体来看：

一线城市：深圳的收缩最为明确坚决，北京上海的交易量连续收缩但价格仍有一定韧性，广州价缩但交易量有一定上涨。

二线城市：年初至今房价普遍微涨，限购与非限购城市的销售面积走势呈两极分化。

三线城市：价格趋于稳定，一线周边的三线卫星城量价齐缩，强三线走价，普通三线走量，三线房地产销售正在逐步退热。

他认为，在利率上行、信贷收缩和大规模限购的影响下，房地产市场收缩的路径开始呈现出全貌：一线城市—>二线限购城市+一线周边的三线卫星城—>二线非限购城市+强三线城市—>普通三线城市。

季末临近，资金再遭“大屠杀”？

2013年6月的“钱荒”袭击犹如发生昨日，令人汗毛肃立。3M同业存单和同业理财价格从4月便一路走高，可以看出，不少机构都在二季度伊始便早早做起了跨季的资金储备。

从同业理财来看，6月5日国股行1M价格为4.8-5.15，城商行为4.38-5.5，而上个月的这一天，同业理财价格分别是，国股行1M为3.5-4.4，城商行为4-4.15，同比最高上涨了135个BP。

从同业存单来看，价格急涨，但还未达到一季度3月22日的顶峰。

儿童节当天的同存价格较前一日上涨了55个BP。不少业内人士都认为，6月的资金面会比3月份还要紧张。儿童节当天的同存价格较前一日上涨了55个BP。不少业内人士都认为，6月的资金面会比3月份还要紧张。

天风证券研究所固定收益首席分析师孙彬彬认为，6月的财政资金季节性并不十分稳定，根据过去3-4年的情况看，稍微偏向于资金投放一些，但可以预计资金投放情况会明显弱于3月时。

现金漏出方面，孙彬彬表示，过去几年的平均情况来看，6月会稍微倾向于资金回流，但同样可预期回流力度会弱于3月。3月时受到春节后资金大量回流的滞后影响，资金回流约3000亿元。

除了更偏紧张的外部环境，当前市场还承受银监会监管政策的压力。

孙彬彬认为，一方面抑制了机构的同业存单的发行量，同时也减少了对同业存单的配置量。

机构需要寻求其他资金融入渠道解决头寸问题，整体来看加大了市场在季末资金市场上的压力，这也是目前同业存单发行上量缩价升的相当主要原因，也从侧面反映出机构对于6月的资金面仍然是高度关注，提前筹划的。

华创债券团队认为，为了应对流动性压力、MPA考核和流动性覆盖率的指标，6月份银行仍有大规模发行同业存单的需求。而如果前端券商集合产品赎回不了，银行也只能继续发行同业存单或者同业理财来续流动性，所以6月份同业存单和同业理财利率可能再创新高。

此外，银行间市场利率也在全线上涨！

6月2日隔夜利率上涨14个bp，6月5日跨季资金涨势最猛，飙升了9.38个bp。

资金面的紧张同样反映在银行理财的收益率，普益标准统计数据显示，近6个月理财产品收益均保持了持续上涨的态势。

从2017年初至今，银行共发行142款新客户专享类封闭式理财产品，平均收益达4.6%。由于今年理财产品收益呈现持续上升表现，因此如仅观察4月及5月的新客理财产品，平均收益则高达4.73%，高于同期的节假日产品。

由于5月资金净回笼表现较为明显，且6月年中考核临近，银行理财收益走势不会出现大幅调整，平稳上行的走势应会保持。

DM平台调研62家金融机构，对6月资金面的预测结果显示：

1、回顾5月的资金面，市场流动性整体较充裕，80.65%的受访机构表示借到资金不成问题，但近60%的机构表示资金价格较以往较高。

2、从受访机构对6月资金品种的需求来看，1个月期限的跨季资金的需求最高，7天资金和14天资金的需求量比重上升，隔夜需求量占比有所降低。

3、72.58%的受访机构认为6月资金紧张情绪将出现在跨季前两周。受访机构普遍预测，由于央行货币政策保持稳健，流动性调控手段更加灵活，6月资金面或许会有一定波动，但不会发生过度风险。

4、41.94%的受访机构认为二季度MPA考核是对6月资金面影响最大的因素，二季度考核减少了4%资本充足率的缓冲容忍，银行面临的压力要大于一季度末。此外还需要关注的扰动因素有：

同业存单和同业理财的集中到期将对资金面形成影响。6月份同业存单、同业理财均面临大规模到期的高峰期，在当前流动性紧平衡、资金成本不断抬升且同业存单续发受限的情况下，银行到期偿付压力大；

6月份金融去杠杆的持续推进仍将是影响资金面的关键因素。6月20日前后，银行自查结果出炉，需要警惕潜在风险。

5、51.61%的受访机构机构预测，银行资金成本还将攀升，如果贷款基础利率维持不变，1年期shibor和LPR的利率倒挂还将继续。41.94%的受访机构表示不排除银行间利率向实体经济传导的可能性。

文章来源：微信公众号券商中国