三线城市开封取消限售背后：房价连续同比下跌两月特价房七五折促销

　　今日，一则河南开封将取消新建商品住房限售令的消息在网络上发酵。

　　有媒体报道称，开封市住房和城乡建设局发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》，随后开封市住房和城乡建设局工作人员证实，该消息属实，正在印发文件，准备下发各部门。

　　文件提到，为统筹房地产市场调控，提振市场信心，经百城办例会研究决定，现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

　　距离开封发布史上最强限售令“汴九条”已经过去三年多的时间，此时的开封早已经过了楼市快速上涨的火热期。重点城市纬房指数环比显示，尽管6月重新回归正向上涨通道，但过去的4、5两月开封房价同比都有所下调。与此同时，网络上出现了某热点楼盘项目降价40%引起的维权事件。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，开封此次政策出台，一方面体现了相对务实的政策导向，基于市场动态进行微调，另一方面也反映出近期房企销售压力增加，部分三四线城市市场略有疲软的现象，通过松绑利好供求关系的缓和。

　　被外来人口推涨的楼市

　　2016年底，国务院正式批复《中原城市群发展规划》，其核心发展区包括开封、洛阳、平顶山、新乡、焦作、许昌、漯河市等14座城市。在这当中，西部与郑州毗邻的开封获得了不少实质性的政策利好。

　　例如，2005年河南省开始推进“郑汴一体化”发展后，转年一条连接郑州与开封的城市快速路“郑开大道”就开通了，到2014年郑开城际铁路也正式运营。又如，在郑州获批建设自由贸易试验区后，开封和洛阳这两座城市群中的核心城市也都成为郑州自贸区的片区之一，开封片区承担了服务外包、医疗旅游、创意设计、文化传媒、文化金融、艺术品交易、现代物流等服务业功能。

　　受三四线城市去库存的推动以及区域政策利好的刺激，开封楼市2015年以来形成了一波上涨行情，房价从2014年的4000元/平米左右上升到2018年的8000元/平米左右，翻了一倍。

　　不过，这一涨势并不意味着开封本地市场的力量，更多来自于郑州崛起以及人口城镇化的带动。2017年的媒体报道中，开封市住房和城乡建设局副局长张现营和房地产开发和市场管理科副科长石啸晨指出，2017年4月份开封市区房产均价6400元左右。正常情况下，本市居民改善刚需应为60%左右，进城农民和外来人口应为30%至40%。现在的情况是外来人口和进城农村人口占到50%-60%，本市居民改善刚需才达到30%至40%。

　　也是因此，开封之于郑州，犹如燕郊之于北京，是其楼市外溢需求辐射到的区域。房价最高的区域就是郑开大道两侧，尤其是龙亭区。大量一线房企集中在郑开大道两侧的运粮河、中意湖和汴西湖三大片区拿地，5月24日开封建业斩获单价656万元/亩的地王，便是位于中意湖片区。

　　房价涨不动了

　　尽管土地市场仍然被看好，但房价却明显无力维持上升势头了。

　　根据重点城市纬房指数环比数据，2019年5月开封房价同比下跌0.46%，4月这一数据则为0.23%。环比则大起大落，在4月下跌了1.9%之后，5月又反弹上涨0.52%。

　　尽管从数据上看基本持平，但已经有项目出现了降价促销的情况。2019年3月，不止一位业主在人民网地方领导留言板平台上反映某楼盘项目大幅降价抛售房产，6月17日开盘时高层售价9500-10800元/平米，2019年3月以特价房的名义，降价7200-8700元/平米的价格出售。不过即使以这一价格计算，降价幅度也不到25%。

　　“降价维权可能是全面下降的前兆，容易引发竞争性降价。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对《华夏时报》记者表示，三四线城市房价下调难以避免，开发商资金压力加大，就只能降价回笼资金。

　　从去年年底到今年，山西太原、山东菏泽已经率先取消了限售，开封是全国第三个取消限售的城市，也是第二个取消限售的三线城市。中原地产首席分析师张大伟指出，从2018年到2019年，全国有接近10个城市针对限售、限购、二手房税费等政策执行了微调松绑，另外全国也有百城针对人才政策宽松，变相的出现了限购调整。

　　他进一步表示，限售对于开封这些三线城市来说实际影响不大，但心理影响很大，对投资需求有一定影响，预计同类型的城市效仿的可能性很大。